Топят соседи сверху – что, как и когда делать. Идеальная ситуация против личного опыта

Внезапно услышали журчание воды, и с потолка полилась вода? Значит, где-то сверху прохудилась канализация или водопровод, а может у соседей сломалась стиральная машина. 

Что именно сломалось, предстоит выяснить работникам управляющей компании (УК) или товарищества собственников жилья (ТСЖ). Вам же, в большинстве случаев, придется тщательно контролировать их действия.

Мы подготовили подробную инструкцию по борьбе с затоплениями. Расскажем, что делать по закону и как обычно происходит в реальности. 

Первым делом, компактная шпаргалка. Впишите номера для своего города, распечатайте, и всегда сможете вызвать нужные при затоплении службы. Даже в минуты паники.

Телефон аварийной службы	**-**-**
Телефон диспетчерской УК/ТСЖ	**-**-**
Телефон слесарей УК/ТСЖ	**-**-**
Телефон горячей линии ЖКХ	**-**-**
Телефон жилинспекции	**-**-**

Срочные действия – что нужно делать с первыми каплями воды

Ваши действия с первыми каплями воды:

1. Позвонить в аварийную службу и оставить заявку о протечке.
2. Подняться к соседям. Если они дома и идут на контакт, осмотреть место потенциальной протечки и перекрыть воду.
3. Сделать фотографии или снять видео течи у себя дома. Если снимаете видео, комментируйте, что видите. Такое доказательство полезно, когда дело доходит до суда.
4. Авария случилась в рабочее время УК/ТСЖ? Сразу позвоните в их диспетчерскую или слесарям и оставьте заявку.

У УК есть 12 часов с момента звонка в аварийно-диспетчерскую службу на отправку комиссии и подготовку акта о затоплении. Ссылаться нужно на пункт 152 постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354.

Типовой образец акта о затоплении квартиры. Проследите, чтобы в нем указали все последствия протечки. Потребуйте уточнить, что ущерб зафиксирован на момент осмотра. Так вы сможете дополнить акт позднее

Личный опыт автора: я не знал о сроках составления акта, когда впервые столкнулся с протечкой. Из-за этого устранение аварии затянулось. УК кормила обещаниями, а потом захотела получить заявление в письменном виде на составление акта. Сейчас я знаю, что нужно действовать так: Оставить заявку в диспетчерской службе УК. Попросить прислать сантехников и комиссию для составления акта. Через 12 часов сделать контрольный звонок и узнать про комиссию. Если УК не идет на контакт, съездить к ним в диспетчерскую. Попросить журнал приема заявок. Проконтролировать, чтобы там было зафиксировано обращение. Если его нет – заставить внести в журнал. Это поможет в суде получить неустойку за затягивание сроков.

Можете уже на этом этапе подключать контролирующие организации. Позвоните в жилинспекцию и на горячую линию ЖКХ своего города. Пожалуйтесь, что управляющая компания отказывается составлять акт о протечке и нарушает закон.

Кто должен устранять протечку

Искать протечку должны сотрудники УК или ТСЖ. Обнаружив ее, они пишут акт осмотра или затопления с выводами – у кого, почему течет и что с этим нужно делать.

Этот документ определяет, кто виновен в протечке. Дальше УК или соседи делают ремонт, и вы продолжаете жить в сухой квартире.

Но это в идеальном мире. В суровой реальности УК экономит на всем. Поэтому ее работники на словах валят вину на соседей. Заявляют, что течет из-за неправильного ремонта или плохой гидроизоляции. Предлагают поменять ее за деньги. Без всяких квитанций и договоров.

Никакого акта не составляется. Все выводы делают на словах и доказать их невозможно. Поэтому вместе с соседями спрашивайте с сотрудников управляющей компании акты. Внимательно смотрите выводы сотрудников обслуживающей организации. Соглашайтесь или оспаривайте их. 

Проблемы возникают, когда соседи стесняются спорить или у них нет времени бороться с управляющей компанией. Так было в моем случае. Пришлось звонить на горячую линию ЖКХ, в управляющую компанию и жилинспекцию. Все сразу зашевелились. Но у жильцов сверху не было времени на споры, поэтому они заменили канализацию за свой счет. Протечка осталась. Затраты соседям никто не компенсировал. Пришлось переходить на следующий этап борьбы.

За сколько должны устранить протечку

В приложении №2 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. №170 прописаны сроки ремонта. Так УК или ТСЖ должны:

• за 1 день устранить течь в кранах водопроводных и у сливных бачков;
• за 3 дня устранить протечку в перекрытии из-за нарушения гидроизоляции полов в санузлах;
• немедленно устранить аварийную течь в водопроводе и канализации.

 В идеальном мире топить вас будут не больше 3 дней.


С 90% вероятностью перед вами течь тройника канализации. На это указывает состояние труб справа. Устранить течь должна управляющая компания. За свой счет и немедленно. Таковы требования закона

Если у вас хорошая УК, рассчитывайте на немедленный ремонт или локализацию проблемы. Так было в одной квартире, где я жил. Сотрудники управляющей компании обнаружили течь, нашли телефон жильцов сверху и вызвали их с загородного отдыха. Починили все примерно за 6 часов. В другой квартире управляющая компания работала плохо. Поэтому устранение течи затянулось на 2 месяца. Пришлось привлекать надзорные органы. Произошло все из-за моего желания работать с УК по-человечески.

На сколько могут отключить воду

В приложении №1 постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 27.03.2018) "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" есть сроки ограничения подачи воды. 

Перекрыть водоснабжение при протечке в доме можно всего на 4 часа непрерывнои на 8 часов за весь месяц. При нарушении сроков можно подать заявление на перерасчет из-за некачественно предоставленной услуги.

Эти нормативы защитят от сотрудников УК, «чинящих» проблему перекрытием воды. Как только вышли законные сроки, звоните в аварийно-диспетчерскую службу. Напомните, что пора вернуть водоснабжение и устранить течь. Иначе перерасчет или судебный иск.

Кто платит за устранение протечки

Все работы и материалы оплачивает виновник протечки. Определяют его по тому, с какой части трубы капает:

• Текут трубы водоснабжения после запорного крана? В этом виноват собственник или наниматель квартиры.
• Текут трубы до запорного крана? Отвечает управляющая компания.
• Течет с колена, бачка или гофры унитаза? Виноват собственник.
• Текущей канализации не видно, но вода капает? Виновата управляющая компания.

Похожий кран на трубах в квартире разделяет ответственность. Все что до него - чинит управляющая компания. После - владелец квартиры

Когда за ремонт отвечает управляющая компания, она оплачивает почти все:

• ремонтные работы;
• материалы;
• разрушение и последующий ремонт потолка и пола.

Управляющая компания должна компенсировать нанесенные в процессе ремонта повреждения. Исключения – короба, закрывающие коммуникации. Собственник, ограничив доступ к трубам, сам оплачивает отделку, ее демонтаж и монтаж.

Отметим, что компенсацию нужно рассматривать в каждом отдельном случае. Иногда часть повреждений подводят под вред имуществу гражданина по ст. 1064 ГК РФ. Такая практика есть в судебных делах. Тогда компенсация получается больше.

Практически единственный способ закрыть трубы в туалете и сохранить отделку при аварийном ремонте. Все остальные варианты – плитку или пластиковые панели – придется демонтировать

Если протечка случилась по вине собственника, то он оплачивает все расходы на ремонт.

Помните об акте осмотра. Соседям, от которых течет вода, обязательно нужна эта бумага, чтобы не платить лишнего.

Виновник не хочет устранять протечку – как быть?

Бывает, что сосед сверху недавно сделал элитный ремонт и против его повреждения. Тогда придется принуждать к устранению протечки.

Для начала отправьте письмо-претензию с требованием устранить течь. Оно вряд ли поможет, но суды радуют попытки досудебного урегулирования спора.

Позаботьтесь о доказательной базе:

1. Регулярно вызывайте слесарей или аварийную бригаду. Пусть они фиксируют акт протечки и отказ соседа предоставить доступ к коммуникациям.
2. Получите акт осмотра помещения. Пусть комиссия напишет выводы о причинах протечки и детально опишет повреждения.
3. Если от воды пострадали другие жильцы – объедините с ними усилия.
4. Если уже пытались устранить течь сами, соберите подтверждающие расходы документы.
5. Подайте исковое заявление в суд. Требуйте, чтобы сосед предоставил доступ к коммуникациям и покрыл ваш ущерб. Третьим лицом к разбирательству привлекаете УК.

Если виновата УК или ТСЖ и отказывается делать ремонт, то нужно:

1. Позвонить на горячую линию ЖКХ, в «Роспотребнадзор», жилинспекцию. Подробно расскажите там о проблеме.
2. Параллельно направить письмо с претензией в управляющую компанию или ТСЖ.
3. Получить официальный ответ. Если УК откажется ремонтировать за свой счет, готовьте заявление в суд.

Рекомендуем обратиться в местное отделение «Общества защиты прав потребителей», если проблема касается УК. Там обычно оказывают бесплатную юридическую помощь и готовят правильные исковые заявления.

Кто будет компенсировать ущерб из-за протечки?

Ущерб из-за протечки компенсирует виновник. Сначала попробуйте получить деньги мирным путем. 

Если виновата УК, направьте ей официальную претензию. Ссылайтесь на акт затопления, документально подтверждайте свои расходы на ремонт. Чем больше доказательств вашей правоты, тем лучше.

Если виноваты соседи, сначала поговорите с ними лично. Скорее всего, они захотят мирно решить проблему. В случае отказа компенсировать последствия затопления, направьте письмо-претензию. Это будет официальный документ, подтверждающий, что вы пытались урегулировать спор до суда. 

Если досудебное урегулирование не удалось, готовьте исковое заявление. Суд решит, кто и в каком размере будет выплачивать компенсацию.

Все тянут время, а вас продолжает топить? Инструкция, как расшевелить управляющую компанию

Важный блок для жителей старого фонда. Многие управляющие компании берут на баланс плохие дома, чтобы получать деньги и минимально вкладывать обратно. Если у вас такая ситуация, готовьтесь бороться с затягиванием сроков.

Вот вам инструкция:

1. Фиксируйте все звонки и обращения. Включите на телефоне запись звонков. Соберите максимум доказательств, что управляющая компания плохо выполняет свою работу.
2. Оставьте письменное обращение в УК. Напишите заявление на устранение протечки и создание комиссии. Укажите там нормативные сроки – 12 часов на подготовку акта и до 3 дней на устранение течи. Сообщите о сроках работнику, который будет принимать заявление.
3. Позвоните на горячую линию ЖКХ города. В регионах работают диспетчерские при правительстве. Кратко расскажите о проблеме и попросите взять ситуацию на контроль.
4. Позвоните в «Роспотребнадзор» и жилинспекцию. Оставьте обращение там. Они часто отказываются принимать заявление по телефону. Поэтому зайдите на сайт и оставьте электронное обращение с кратким описанием проблемы. Идеально, если ресурс контролирующего органа поддерживает авторизацию через «Госуслуги». Это делает заявление более официальным и дает право на проведение внезапных проверок обслуживающей организации.
5. Оставьте обращение на ГИС ЖКХ. Вам нужна учетная запись на сайте «Госуслуг». Это заявление будут рассматривать 30 дней. Считайте его резервным вариантом, когда УК упирается.

Можно даже написать в прокуратуру. Прямой пользы от них немного. Они перекидывают обращение в нужную инстанцию, но берут его на контроль и отписывают об этом вам. Обязательно укажите в конце заявления что-то в духе: «Прошу проверить на законность…» и перечислите, к чему нужно присмотреться прокуратуре. 

Если управляющая заботится о своей репутации и балансе на счете, то она зашевелится на 3 пункте. Чем дальше вы зайдете, тем крупнее штрафы и дольше проверки.

Личный опыт автора: Пластиковый потолок – ваш защитник от серьезных повреждений при протечке. Вода распределяется по стыкам и медленно стекает. Минимальный риск мгновенного затопления комнаты

Я боролся с очень упертой УК. Сначала пытался решать все проблемы мирным путем – давал дополнительное время, не давил. В определенный момент управляющая компания окончательно отпустила ситуацию. Она перестала даже пытаться выяснить источник течи. Я направил заявления по этому списку. Начал практически каждый день звонить в контролирующие органы и уточнять о развитии ситуации. Ремонта течи добился примерно за 2 рабочие недели. Ситуацию взяли на контроль в жилинспекции и начали отзваниваться мне каждые несколько дней. В УК сменился мастер участка и отработал все возможные источники проблемы. Вывод: станьте неудобным клиентом. Звоните во все контролирующие органы. Оставляйте жалобы. Пишите максимум заявлений. Звоните каждый день на горячие линии, в диспетчерскую управляющей компании. Надоедайте, тогда ваша проблема станет приоритетной. Для особо сложных случаев воспользуйтесь порталом «РосЖКХ» или «Сердитый гражданин». Это оружие последнего шанса. Автоматизированные сервисы для формирования и отправки заявлений во все инстанции. Так вы подключите к делу всех: надзорные органы, правительство области, прокуратуру. Половину заявлений перекинут между инстанциями, но внимание к проблеме привлечете.

Выводы

Скорость и качество устранения протечки во многом зависят от вашей обслуживающей организации. В случае с ТСЖ обычно проще. Оно создано жильцами, поэтому заинтересовано в комфорте всего дома.

С УК часто возникают проблемы. Ее приходится шевелить через надзорные органы.

В любом случае, сохраняйте спокойствие и фиксируйте ущерб. Регулярно записывайте видео, делайте фотографии, требуйте дополнить акт новыми повреждениями. Чем больше активности от вас, тем сложнее управляющей компании игнорировать происходящее. 

Используйте все доступные инструменты законного воздействия на управляющую компанию или товарищество собственников жилья. Только так вы достигнете результата и будете жить в сухой квартире.