Когда есть смысл влезать в долги под огромные проценты, а когда выгоднее откладывать на недвижимость?

Копить или решаться на ипотечный кредит? Вопрос, гарантированный каждому, кто планирует купить квартиру, но не имеет нужной суммы. Давайте разбираться.

Что нужно учесть

Чтобы принять решение, вам понадобятся такие данные:

• ваш доход в месяц,
• сумма, которую вы можете ежемесячно откладывать/направлять на ипотеку,
• стоимость квартиры,
• сумма, которая у вас есть для первоначального взноса,
• процентная ставка по ипотечному кредиту,
• срок кредитования,
• размер возможного дохода от вложения собственных свободных средств,
• размер аренды жилья, аналогичного тому, что вы хотите купить.

К существенным факторам относятся: 

• планируете ли вы сразу жить в приобретенной квартире или сможете ее сдавать,
• вы наемный работник или индивидуальный предприниматель; если второе ― какой у вас налоговый режим (платите ли НДФЛ).

Берем ипотеку

По поводу суммы, которую вы сможете выделять на квартиру ежемесячно: планируйте не больше 30-35% от семейного бюджета. Отдавая больше, вы обрекаете себя и семью на несколько лет с предельно затянутым поясом. А непредвиденные ситуации вроде болезни или потери работы могут сделать ваше положение критическим. Если же дела пойдут лучше ― вы сможете откладывать больше запланированного. 


И ремарка о сроке кредитования. Как правило, взять кредит можно на срок от 5 до 30 лет. Главное условие банков: выплатить займ до наступления пенсионного возраста. В разрешенных пределах вы можете скорректировать срок выплат в зависимости от своих обстоятельств. Логика понятная: чем больше срок, тем меньше ежемесячный платеж.
Подготовив все данные, обращаемся к любому кредитному калькулятору ― такой сервис есть у большинства банков и на многих профильных сайтах. Например, здесь. Вносим цифры и получаем ежемесячный платеж на выбранный срок,  итоговую стоимость квартиры с учетом процентов и величину переплаты. Эта переплата пугает: 100% или больше.

Как уменьшить долг по ипотеке

Прежде чем рассмотреть вариант с накоплением, скажем, что можно существенно снизить ипотечное бремя. Многие имеют право на так называемые налоговые имущественные вычеты. С их помощью можно вернуть уплаченные налоги в размере 13% от стоимости жилья (до 260 тыс. руб.) и от стоимости выплаченных процентов по кредиту (до 390 тыс. руб.) Эти деньги, полученные от налоговой практически «ни за что», можно направлять на досрочные платежи. Если вы при этом выберете уменьшение срока кредитования, то после каждого дополнительного погашения будет существенно уменьшаться и срок, и, как следствие, общая сумма по процентам.

К сожалению, воспользоваться имущественными вычетами нельзя, если вы купили жилье с помощью материнского капитала. А индивидуальные предприниматели могут использовать этот инструмент только при соблюдении нескольких условий, важнейшее из которых ― уплата налога на доходы физических лиц. Т.е. ИП, работающие по «упрощенке», воспользоваться налоговым вычетом не могут, так как они освобождены от уплаты НДФЛ.

Если будущее жилье ― не единственное и вы не планируете сразу переехать в него, можно получить дополнительный доход от сдачи в аренду сразу после покупки.

Копим 

Преимущество у этого варианта серьезное: постепенно собрав всю нужную сумму, вы избежите займа с постоянно набегающими процентами и, как следствие, огромных переплат.
Но минусы тоже существенные.

• Главный враг накопления денег ― инфляция. Она будет обесценивать ваши средства. Вам придется выбрать способ, чтобы избежать этого: вложить деньги в государственные облигации, положить в банк под проценты. 
• В отличие от варианта с ипотекой, вы не сможете быть уверены в точной стоимости квартиры: цены на рынке могут сильно поменяться. Соответственно, невозможно рассчитать и точный срок, необходимый для сбора всей суммы.
• Откладывать деньги на далекую цель психологически тяжело. За долгое время накопления непременно случатся ситуации, когда деньги срочно понадобятся на что-то другое, и стабильно пополнять запас будет трудно.

Только тщательный анализ конкретных обстоятельств покажет, какой вариант будет более выгоден для вас. Однако если у вас есть право на получение налогового вычета, то ипотека наверняка будет иметь больше преимуществ для вас, чем накопление. В любом случае, решение стоит принимать с калькулятором в руках.

Автор: Елена Укусова.