Покупка квартиры с государственного аукциона – как сэкономить и купить «чистую» недвижимость

Государство постоянно продает недвижимость с аукционов. Квартиры, дома, землю – приходите, участвуйте, покупайте. Звучит интересно. На практике возникают подводные камни.

Повезет – вы купите хорошую квартиру в новом доме и въедете туда за месяц. Не повезет – будете отбиваться от долгов за ЖКХ, судиться с бывшими владельцами и делать капитальный ремонт. Подробно рассказываем о рисках и том, как обезопасить себя.

Как искать квартиры на государственных аукционах

Посмотреть все государственные аукционы можно на сайте torgi.gov.ru.
1. Открываете сайт, наводите на блок «Торги».
2. Нажимаете на «Поиск по всем лотам».
3. В поле статус выбираете «Объявлен». Описание объекта торгов – «Квартира».
4. Жмете «Поиск».
5. Появятся лоты, на которые еще можно подать заявку.
6. Жмете на лупу, чтобы увидеть краткое описание. На листок со стрелкой для подробностей.
7. Чтобы узнать порядок подачи заявки, нажмите на листок со стрелкой и на новой странице посмотрите раздел документов. В аукционной документации все подробности.
8. Иногда в разделе с лотами размещают фотографии. Тогда квартиру легче оценить перед участием в аукционе.

Рекомендуем дополнительно посмотреть региональный сайт «Агентства государственного имущества и земельных отношений». Там тоже публикуют лоты.


Здесь выбираете все параметры аукциона. Фильтров много. Можно настроить поиск только идеально подходящих объектов

Как купить квартиру на государственном аукционе

Обычно для участия в аукционе нужно лично приехать к организатору торгов. Там дадут заполнить заявление по образцу. Расскажут, где вносить задаток. Когда все сделаете, станете официальным участником торгов.

Окажетесь единственным заявителем – автоматически выиграете. Получите на руки протокол и выкупите недвижимость.


Если участников несколько, то торги проходят по-разному:

• Участники должны передать цену в запечатанном конверте заранее. Такого встречаться практически не должно. Но иногда организаторы публикуют в документах закрытый формат торгов.
• Участники торгуются во время аукциона в заранее определенном месте. Учтите, у аукциона есть шаг – минимальная сумма поднятия. Меньше ее ставку делать нельзя.
• Участники торгуются на электронном аукционе. Для этого нужна электронная подпись. Снайперская тактика запрещена. Поднимая цену лота, участник продлевает аукцион на какое-то время. Обычно на 30 минут.

Формат аукциона определен в документах.

После торгов победитель получает протокол аукциона. Затем заключает с организатором или конечным продавцом договор купли-продажи. Победитель платит остаток суммы и становится владельцем недвижимости.


Документы с подробностями по аукциону. Можно посмотреть в браузере без скачивания. Обычно написано кто и где проводит, форма заявок и торгов

Как посмотреть квартиру до торгов

В большинстве случаев, никак.

Если повезет, устроитель торгов выложит фотографии на сайте. Такое случается редко.

Еще реже организуют дни просмотра для всех желающих. Недвижимость показывают одновременно всем записавшимся заранее. Обычно просмотры проводят в будние дни в рабочее время организатора торгов. Готовьтесь брать отгулы.

Чаще всего у вас будет только адрес и метка на карте из описания лота. Все. Дальше сами. Приезжайте и смотрите на дом снаружи, общайтесь с соседями, ищите зацепки в интернете. Организатор отвечает только за проведение торгов.

Превышение реальной стоимости недвижимости

На аукционе можно попасть в неприятную ситуацию - задрать цену так, что она станет невыгодной. Такое случается из-за азарта и кажущейся выгодности квартиры. Поэтому повышайте цену аккуратно, чтобы избежать ошибки.

По описанию лота можно оценить рыночную стоимость квартиры. Сделайте из этого значения верхний порог цены. Чтобы ваша максимальная ставка не превышала планку «рыночная цена минус 10-20%».

На аукционе нет потолка. Поднимать стоимость можно сколько угодно. Иногда из-за этого начинаются гонки с азартным соперником. Повышение только ради обладания желанным лотом.

На выходе получится, что рыночная цена квартиры 1,2 млн. А по результатам торгов заплатить нужно 1,6 млн. У победителя есть 2 варианта: выкупить квартиру или потерять залог.
В любом случае, невнимательность ведет к убыткам.

Проблемы при покупке квартиры с аукциона

Вы победили на аукционе. Получили протокол, внесли остаток денег и заключили договор купли-продажи. Кажется, все закончилось хорошо. На деле – проблемы могут только начинаться.

Продажа квартиры с государственного аукциона не гарантируют безопасность сделки. Долги, старые жильцы, полная разруха в квартире. Неожиданностей бывает много.

Долги за коммунальные платежи

Долги за коммунальные услуги часто встречаются в аукционах по реализации квартир должников.

Вселяетесь в квартиру, живете месяц и получаете платежку. А там огромные задолженности за коммунальные услуги.

Хорошая новость – это долги старых владельцев. Поэтому платить будут они.

Плохая новость – это нужно доказать. Собирайте документы о покупке и составляйте обращение к поставщику услуг. Он, скорее всего, откажет в перерасчете и продолжит взыскивать деньги с вас. Берете отказ в перерасчете и идете в суд. Истцы в таких делах обычно выигрывают.


За долги могут отключить коммунальные услуги. Пока вы судитесь и доказываете, что чисты перед поставщиком, квартира будет без канализации и электричества. Воду и тепло обычно оставляют, так как отключить их для конкретной квартиры в старом фонде невозможно.


Долги за ЖКХ – практически обязательная часть покупки квартир должников. Расплачиваться за них будут прошлые жильцы. Но вам придется потратить время, чтобы доказать это поставщику услуг

Старые жильцы

Прошлые жильцы – серьезная проблема. Продажа квартиры с аукциона не гарантирует юридической чистоты. Вы можете обнаружить кучу обременений.

Иногда квартиру «удерживают в заложниках». Не пускают туда нового владельца. Все решается обращением в суд для выселения, вызовом полиции и сменой замков. 

Хуже, когда в квартире живут люди, сохраняющие право пользования после продажи:

• Отказавшиеся от приватизации квартиры. Бессрочное право пользования сохраняется пока человек жив и прописан в этой недвижимости.
• Несовершеннолетние дети. Согласно ст. 292 ГК РФ выселить несовершеннолетних без разрешения органов опеки невозможно. А его дают, только если выселяемым есть куда переехать. Обычно некуда. Поэтому они остаются жить до 18 лет в вашей квартире.
• Заключившие договор пожизненного содержания. Старушка продала квартиру в обмен на опеку. Квартиру у опекуна забрали за долги и продали с аукциона. Вы купили недвижимость и остались один на один со старушкой. Ее выселить нельзя до конца жизни. Все по ст. 34 ЖК РФ.
• Указанные в завещательном отказе. В завещании можно указать не наследника, дав ему право проживания в квартире. Это право сохраняется даже при продаже недвижимости. Все по ст. 1137 ГК РФ.

Выгнать этих людей из квартиры нельзя. Суд чаще всего встает на их сторону.

Поэтому проверяйте обременения квартиры. Даже, если участвуете в государственном аукционе. Там тоже продают очень черную недвижимость с кучей скрытых проблем.

Оспаривание аукциона

Квартира без долгов, без жильцов с особыми правами. Кажется, что все в порядке. Но расслабляться нельзя!

Результаты аукциона можно оспорить. Часто торги проводят с ошибками. Обычно на это не обращают внимания, все заканчивается хорошо. Но вашим соперником или бывшим владельцем недвижимости может оказаться дотошный человек. Он проверит аукцион, найдет ошибку, подаст обращение в ФАС.

Если доказательств будет достаточно, результаты аукциона аннулируют. Вы получите обратно деньги. Но потраченное время и силы это не компенсирует.

Голые стены и гнилая канализация

Участвуя в аукционе, вы не можете осмотреть квартиру. Только иногда организатор устраивает показы и выкладывает фотографии. Поэтому оценивать недвижимость приходится косвенно. По состоянию дома, подъезда, соседям и даже виду окон.

Тут кроется проблема. Даже в хорошем доме можно найти ужасную квартиру. Вы до самого последнего момента не знаете, что скрывается за дверью. Евроремонт? Или цыганский притон с обшарпанными стенами? Тайна откроется после покупки.

Если в квартире голые стены или неплохой ремонт – вам повезло. Удастся сэкономить на косметике или черновых работах.

Хуже, когда квартира в разрухе. Поврежденные коммуникации, плохая проводка, испорченный пол, въевшиеся запахи и грязь. Обычно стоимость устранения проблем, сложенная с ценой аукциона, значительно превышает рыночную стоимость недвижимости.


Хорошо, если вас встретит такая квартира. Сделаете чистовой ремонт своей мечты. Обычно ситуация в аукционной вторичке хуже. Покупатель получает полностью убитую недвижимость, где даже стены разваливаются

Как максимально обезопасить себя при покупке квартиры с аукциона

• Ищите аукционы в новостройках. Обычно это чистые квартиры без обременений.
• Закажите выписку из ЕГРН. Увидите основные ограничения и обременения на выбранную недвижимость.
• Поищите судебное дело. Для аукционов по продаже имущества должников. Посмотрите кто, за что и почему судился. Возможно, найдете зацепки на обременения – упоминание жизненных ситуаций, детей, родственников.
• Соберите информацию о недвижимости. Посмотрите дом, пообщайтесь с соседями, оцените квартиру снаружи. Может повезти, узнаете, что в квартиру продали в обмен на пожизненное содержание. Тогда вовремя откажетесь от участия в аукционе.
• Уточните об осмотре. Узнайте у организатора о возможности посмотреть квартиру. Скорее всего, вам откажут. Но иногда в формулировках можно услышать что-то важное. О многодетной семье или старушке, отказавшейся от приватизации.

Помните – внимание к мелочам защищает от проблем.

Аукционы «Моссоцгарантии» и «Инвестиционного портала» - особое предложение для Москвы

В Москве можно купить квартиру с аукциона с меньшим риском. На «Инвестиционном портале» продают первичное жилье. В «Моссоцгарантии» предлагают квартиры, оставшиеся от пенсионеров.

В этих сервисах жилье юридически чистое: никаких обременений, внезапных наследников или старушки с пожизненным обеспечением. Юристы следят за чистотой сделки. Жилье можно посмотреть перед покупкой. Показы массовые, в рабочее время. Но это лучше, чем брать квартиру вслепую.

Квартиры продают на интернет-аукционе. Подать заявку и участвовать в торгах можно из дома. Приехать к организатору придется только за протоколом и подписанием договора купли-продажи. Оплатить квартиру можно своими или кредитными деньгами.

Способ оплаты прописан в договоре. Обычно платят через банк-посредник. Он хранит на счете деньги до подписания акта приема-передачи квартиры. Все участники сделки защищены. Покупатель гарантированно получит квартиру. Продавец – деньги.

Единственный минус – нужно оформить электронную подпись. Обойдется это примерно в 5 000 рублей. Плюс надбавка за срочность, если нужно успеть на аукцион со скорым окончанием.

Аукцион – риск, который нужно минимизировать

Аукцион, даже государственный, это риск.

Чиновники могут много говорить о юридической чистоте выставленных квартир. На деле все сложно. Люди с вечным правом проживания. Долги по ЖКХ. Убитая квартира, требующая дезинсекции и тотальной химчистки.

Предусмотреть все невозможно. Но реально минимизировать риски. Расспросить чиновников и соседей. Присмотреться к квартире. Поискать зацепки в интернете и судебных делах. Это займет время. Но лучше потратить его на подготовку, чем на судебные разбирательства.

На государственном аукционе можно сэкономить. Только нужно быть очень внимательным.