Встряска долевого строительства: девелоперам – дополнительные расходы, дольщикам – гарантии

Долевое строительство стало безопаснее с 1 июля 2018 года. Теперь между застройщиками и дольщиками появились банки-посредники. Они аккумулируют деньги на счетах и выдают их поэтапно на строительство конкретного объекта.

У застройщиков осталось меньше возможностей внезапно обанкротиться. Значит, дольщики с большей вероятностью въедут в новую квартиру или получат деньги обратно.

Тем временем представители девелоперов предсказывают рост цен на рынке строительства. По их мнению, поправки к 214-ФЗ вызовут дополнительные расходы. Застройщикам придется создавать множество юридических лиц и тратить свои средства на дополнительную рекламу.

Дальше расскажем подробнее как было, что изменилось и чего можно ждать.

Основные поправки начинают работать с 1 июля 2018 года

Частично изменения в 214-ФЗ действуют с 1 января 2018 года. Застройщиков заставили раскрывать информацию и вносить данные о себе в Единую систему жилищного строительства. 

Поправки к долевому строительству начинают работать с 1 июля 2018 года. С этого числа застройщики аккумулируют деньги на счету в банке и создают компенсационный фонд.

Важно! Все договоры, заключенные до 1 июля 2018 года, работают по старым правилам. Взаимоотношения между застройщиком и дольщиком остаются прежними.


По новым правилам ДДУ деньги лежат на эскроу-счете в банке. Застройщик их увидит только после сдачи дома. А строить все он будет на кредитные деньги

Как работали ДДУ раньше

1. Дольщик и застройщик заключали договор. Прописывали все условия по объекту и передаче денег.
2. Шли в Росреестр после подписания договора. Росреестр проверял его, регистрировал и отдавал обратно.
3. Дольщик начинал переводить деньги и ждать квартиру.

С этого момента включалась строительная магия. Девелопер мог тратить деньги на строительство старых объектов. Затягивать сроки. Просто банкротиться. Вариантов масса. 

Дольщик всегда рисковал остаться с недостроем на руках. А дальше жалобы на федеральном ТВ, долгие суды и попытки вернуть деньги.
Да, договор позволял войти в реестр «обманутых дольщиков». Но легче от этого не становилось.


С поправками к ДДУ таких недостроев станет меньше. Банк всегда сможет найти нового девелопера.

Как ДДУ работает с 1 июля 2018 года

В схеме появился новый участник – банк. Он встал между дольщиком и девелопером. Занялся аккумулированием денег дольщиков и выдачей кредитов застройщику. Плюс стал дополнительным проверяющим органом и может смотреть, что там на строительной площадке.

Новое долевое строительство выглядит так:

1. Застройщик обращается к аккредитованному банку и открывает эскроу-счёт.
2. Застройщик показывает, что у него есть деньги. Для этого нужно иметь на руках 10% собственных средств от общей суммы на строительство. И не иметь займов и кредитов, кроме взятых на строительство дома.
3. Застройщик начинает продавать квартиры по ДДУ. От каждой продажи перечисляется 1,2% в компенсационный фонд. Это госорган, который помогает застройщикам достраивать дома. Выполняет арбитраж в делах девелопера-застройщика, направляет ему финансовую помощь. В целом, берет на себя обязательства по завершению строительства. В отличие от страхования, этот фонд действительно помогает достраивать за банкротами объекты.
4. Застройщик начинает строительство. Для этого берет кредиты в банке, где лежат деньги дольщиков. При этом на авансы можно пустить не больше 30% от стоимости жилья.

Дальше события могут развиваться так:

1. Застройщик сдает дом. Все дольщики получают ключи от новых квартир. Девелопер приходит в банк и забирает деньги с размороженного эскроу-счета.
2. Застройщик банкротится, а дольщики хотят достроить дом. Тогда банк ищет нового девелопера для достройки. Дальше все идет по первому варианту: дольщикам – жилье, застройщику – деньги.
3. Застройщик банкротится, а дольщики не хотят достраивать дом. Банк возвращает деньги покупателям. Дольщики могут искать новый объект, они потеряли только время.

Закон выглядит отлично. Дольщики под защитой, деньги потратить нельзя, «богатый» девелопер за все отдувается. 

Но есть нюанс.

Застройщики создают компенсационный фонд. Банки держат у себя деньги дольщиков. Теперь больше шансов выдернуть свои инвестиции из недостроя.

Подводные камни нового закона о ДДУ 2018 года

Девелоперы расстроены новым законом. Он повысит нагрузку на бизнес, усложнит распределение денег и вызовет дополнительные расходы. Но строители разберутся со своими проблемами сами. Мы поговорим о минусах поправок для покупателей жилья:

• Выше стоимость недвижимости. Предполагаемый рост цен составит около 20%. И все это из-за жесткого контроля расходов, необходимости брать дополнительные кредиты, плодить дочерние юрлица и увеличения рекламного бюджета. Соответственно девелоперы захотят компенсировать расходы. Заплатят за это дольщики, дороже покупая квадратные метры.
• Сложная формула компенсации. Выплаты будут по средней стоимости квадратного метра, умноженной на площадь квартиры. Пока неясно, как защититься от занижения суммы. Плюс вернут деньги только за 120 м2 недвижимости. Дольщики элитного жилья сильно рискуют.
• Отзыв лицензий у банков. Только в 2017 году закрыли 47 банков. Защита денег остается под вопросом. Застройщик может выбрать плохой банк, у которого отберут лицензию. В результате девелопер остается только без денег, а дольщики без денег и жилья. Все еще плохая ситуация.

Получается, что изменения вызовут рост стоимости жилья. Поэтому дольщикам придется больше платить за безопасность. Плюс сохранится риск потерять деньги, но уже из-за банка. 

Что будет дальше

Долевое строительство уходит, уступая место проектному. Займет это много времени, но первые шаги уже видны.

Защищенность дольщиков вырастет. Платить за это придется ростом цен на недвижимость. Но лучше потратить больше денег, чем полностью потерять все вложенное. 

Закон будут дорабатывать. Он резко изменил взятый на укрупнение застройщиков курс. Правительство наверняка посмотрит на реакцию рынка и поработает над ФЗ-214 для мягкого перехода к проектному строительству.