Виды участков под строительство дома. Какие бывают, почему отличаются по цене, где можно построить коттедж и зарегистрироваться в нем

Есть два участка. Одинаковые по размеру, с хорошими соседями, видом на природу. Одинаковы, как близнецы. Отличаются 2 вещи: расположение и стоимость. Один участок стоит среди коттеджей и стоит 1 млн. рублей. Другой чуть в стороне, поближе к полям фермеров и дачным массивам, и его отдают за 200 тыс. рублей. Начали что-то подозревать? Правильно делаете, второй участок может подкинуть проблем.

Разберем виды участков и что с ними связано:

• что такое виды разрешенного пользования;
• какие земли бывают;
• где можно строить дом;
• откуда на сельскохозяйственных землях обременения;
• можно ли построить домик в дачном массиве и зарегистрироваться в нем.

Рассказываем нюансы и помогаем сделать правильный выбор.

Что такое вид разрешенного использования земель и где его посмотреть

С видами разрешенного использования земли все сложно.

В общих чертах, что с этим делать определяет Градостроительный кодекс. Законодатели в статье 37 установили, что у каждого участка есть основной вид разрешенного использования. Дополнительно идут условно разрешенные и вспомогательные виды пользования. 

Например, основной вид пользования – выращивание сельхозкультур; вспомогательный – ведение личного подсобного хозяйства с постройкой дома. По закону вы можете построить дом и растить морковку после засева и ухода за полями. Если поле стоит неухоженным, государство накажет и выпишет штраф.

Дополняет Градостроительный кодекс статья из Земельного кодекса. В статье 7 определено, какие бывают земли и где смотреть их подробную классификацию.


Всегда смотрите вид разрешенного пользования участка. Иногда мошенники создают фирму, берут у государства дешевую сельскохозяйственную землю и продают ее под ИЖС. С проблемами разбираться будут конечные владельцы, потому что мошенники вовремя исчезнут

Где посмотреть вид пользования участка

• Карты и документы по «Правилам землепользования и застройки» города и области. Разобраться без подготовки трудно. Часто на сайтах муниципалитетов можно найти свежие и устаревшие данные, которые противоречат друг другу. Поэтому запишитесь на прием к сотрудникам земельного комитета. Быстрее получите актуальную информацию.
• Сделайте запрос в земельный или градостроительный комитет. Там ответят, что можно делать с землей.
• Посмотрите кадастровый паспорт. Там написан вид разрешенного использования земли. Если его нет, самое время стать подозрительным и ехать смотреть другой участок. Вид разрешенного использования обязательно присваивает местная власть по заявлению владельца. Универсальной земли не бывает. Покупая такой участок, рискуете внезапно получить фермерскую землю со всеми обременениями. 

Чтобы самим не разбираться в сложностях определения вида участка, рекомендуем обратиться к риэлтору. Он посмотрит все бумаги, сделает запросы и порекомендует подходящую землю.

Какие земли можно использовать под ИЖС

Строительство разрешено на городских и сельскохозяйственных землях, но не на всех. Нужно смотреть, какой вид использования прописан у участка. От него зависят дополнительные ограничения.

Распределение участков по возможностям использования похоже на пирамиду. Мы идем от больших видов к малым. По мере продвижения вниз какие-то участки станут неподходящими, хотя входят в большую разрешенную группу.

Пример: в городских землях есть участок под передвижное жилье. Да, там можно жить и это городские земли. Но строить разрешено только площадки под кемпинг и остановку домов на колесах. Ничего больше.

Городские земли

Городские земли –  то, что входит в черту города. Близко к инфраструктуре, проще подключиться к коммуникациям, мало соседей с подсобным хозяйством.

Для строительства дома подходят земли, где разрешена:

• Малоэтажная жилая застройка с разрешением на индивидуальное жилищное строительство. Можно поставить дом до 3 этажей высотой, пристраивать к нему подсобные помещения и растить в саду фрукты, овощи, деревья.
• Приусадебный участок под личное подсобное хозяйство. Все, как в прошлом пункте. Плюс можно содержать животных и выращивать больше культур.
• Блокированная жилая застройка. Все, как в первом пункте, но с особенностями. Дом должен примыкать минимум одной стенкой к соседним домам. Что-то вроде зон с коттеджами в старых районах европейских городов.

Участки под личное подсобное хозяйство и малоэтажную застройку одинаковы по основным возможностям и цене.

Важно. Для строительства на участках под ИЖС нужно получать разрешение. Согласовывать с архитектурой этажность и внешний вид будущего дома.


Так выглядит блокированная застройка. Цепочка домов, соединенных одной-двумя стенами. Выглядит красиво и подходит для создания компактных районов

Земли сельхозназначения

Земли сельскохозяйственного назначения выделяют за пределами населенного пункта. Их выдают под выращивание фруктов, овощей, зерновых культур, разведение животных и получение с этого прибыли.

Небольшие участки сельскохозяйственного назначения обычно стоят дешевле. Из-за расположения и действующих ограничений.


Строить дома можно на участках для:

• личного подсобного хозяйства с правом на ИЖС;
• дачного хозяйства;
• садоводства.

С точки зрения государства, на дачных и садовых участках строят временные дома. Поэтому зарегистрироваться в них нельзя. Но есть нюанс для получения разрешения через суд.

Если вы не заядлый фермер, готовый зарабатывать этим на жизнь, обходите стороной участки для крестьянского и фермерского хозяйства. На них обязательно что-нибудь выращивать на продажу и сдавать налоговую отчетность. Дом разрешено строить только для обслуживания хозяйства.

Как превратить дачный дом в коттедж и зарегистрироваться в нем

Решили сэкономить и купить участок под дачу для строительства дома? Тогда приготовьтесь к сложностям на пути к регистрации.

Нюанс в том, что государство не до конца определилось с особенностями этих земель. В 2008 году Конституционный суд РФ решил, что запрет на регистрацию в дачных домах противоречит Конституции и это надо поменять. Дальше на эту тему были еще решения Конституционного суда и целый законопроект, оставшийся без рассмотрения. Официально все по-старому.

Получить разрешение на регистрацию можно только через суд, сославшись на возникшую правовую коллизию. Конституционный суд на вашей стороне – это главное.

Как получить разрешение на регистрацию, если построились на земле для дачных домов

1. Собрать документы. Свидетельство о праве собственности на землю и постройки; техпаспорт на дом; квитанцию об оплате госпошлины; справку об отсутствии постоянной регистрации. Справка нужна, чтобы склонить на свою сторону суд. Положительные решения выносят чаще, если дачный дом – единственное место для проживания.
2. Подать заявление в суд. Ваше требование – признание постройки подходящей для постоянного проживания. Не забудьте подготовить дом: сделать отопление, водопровод, утеплить все. Сделать его комфортным для постоянного проживания. Если зимой в доме лютый холод, а спать всем приходится на кухне – суд признает его неподходящим для проживания.
3. Встретить комиссию. К вам придет техническая экспертиза и убедится, что дом соответствует требованиям.
4. Получить решение суда. Если положительное – получайте регистрацию, прописывайтесь и живите. Если отрицательное – устраняйте проблемы и оспаривайте решение. Возможно, суд следующей инстанции вас поддержит.


Дачу можно превратить в полноценный дом и зарегистрироваться там. Но сначала придется привести ее в порядок и подготовить к постоянному проживанию

Что лучше взять

Наша рекомендация – берите участок под ИЖС или ЛПХ. Вспомогательные виды не важны, потому что они не обязательны.

С участком под ИЖС вы получаете:

• Возможность взять ипотеку на строительство.
• Регистрацию с пропиской и почтовым адресом.
• Дом, который точно останется домом, вне зависимости от изменений законодательства.
• Близкое расположение коммуникаций. Плюс они обычно стабильные – электричество без перепадов и хороший напор воды.
• Налоговый вычет.

Заплатите за такой участок дороже, потратите время на получение разрешения от архитектуры, зато будете жить спокойно.