Застройщики начали больше строить апартаменты. Удобное жилье в современных домах в престижных районах. И цена на 30% ниже, чем у обычной квартиры. Сплошные преимущества! Если не вдаваться в детали.
Обычно самый важный факт упоминают мимоходом. Это коммерческая недвижимость. С ней связано куда больше подводных камней, рисков и потенциальных расходов, чем с обычной квартирой.
Дальше вы узнаете об основных отличиях квартиры от апартаментов. Расскажем, где больше прав и гарантий у жильца и что дороже обходится в содержании.
Слово «апартаменты» вызывает примерно такую ассоциацию – красивый, свежий ремонт, хороший вид из окна. Но вот реальность часто отличается оформлением интерьера и сопутствующими рисками
Сравнительная таблица особенностей квартир и апартаментов
Для начала сравнительная таблица особенностей квартир и апартаментов. Уже по ней вы сможете выбрать подходящий тип недвижимости.
Цветами на таблице отмечены положительные и отрицательные особенности
|
|
Квартира
|
Апартаменты
|
|
Стоимость покупки
|
Стоит дороже
|
Примерно на 30% дешевле аналогичных квартир
|
|
Управление домом
|
Способ управления определяет собрание жильцов
|
В любой момент может появиться мажоритарный собственник. Тогда общих решений больше не будет
|
|
Содержание общедомового имущества
|
Жильцы платят за чистоту, лифты, двор и пользуются этим
|
За что вам платить, устанавливает управляющая компания. В платежку может войти даже холл, ведущий в офисы
|
|
Возможное использование недвижимости
|
Только для жилья. Коммерческое использование при согласовании с другими жильцами
|
Возможно коммерческое использование без согласование с жильцами
|
|
Регистрация по месту жительства
|
Можно использовать для постоянно регистрации
|
Можно использовать только для временной регистрации
|
|
Коммунальные платежи
|
По тарифам для жилой недвижимости
|
В среднем повышенные на размер НДС
|
|
Сборы на капитальный ремонт
|
Ежемесячные отчисления в фонд капитального ремонта
|
Отчислений нет
|
|
Налоги
|
Низкий налог – 0,1% от кадастровой стоимости
|
Налог 0,5% от кадастровой стоимости
|
|
Государственная помощь в покупке
|
Можно пользоваться материнским капиталом и льготными программами
|
Льгот нет
|
|
Налоговые вычеты
|
Вычет 13% до 2 млн. рублей максимум
|
Нет вычетов
|
|
Изъятие за долги
|
Единственное жилье неприкосновенно
|
Могут изъять, даже если жить больше негде
|
|
Инфраструктура вокруг дома
|
Школы, поликлиники, детские сады. Требования к ним в градостроительных правилах и федеральных законах
|
Требований нет
|
Пот таблице видно – преимуществ у апартаментов практически нет. Но мы остановимся на каждом пункте подробнее, чтобы лучше показать особенности недвижимости. Возможно, вы увидите в апартаментах удобный инвестиционный инструмент.
Подробности по особенностям квартир
Сначала о преимуществах квартир:
- Управление домом. Все решают собственники. Выбирают управляющую компанию, создают товарищество собственников жилья, расширяют парковки или улучшают зеленые зоны. Шанс появления собственника 51% недвижимости, мажоритарного владельца, практически отсутствует.
- Содержание общедомового имущества. Все знают, за что платят – содержание дома в чистоте, вкручивание лампочек, обслуживание лифта и даже услуги консьержа. Все этим пользуются. Прозрачно и честно.
- Возможное использование недвижимости. Изначально все квартиры предназначены для проживания людей. Открыть в них бизнес можно только после согласования с другими собственностями. И он будет подчиняться правилам и требованиям, гарантирующим удобство жильцов.
- Регистрация по месту жительства. Можно получить постоянную регистрацию. С ней доступны местные льготные программы, субсидии и различные виды государственной поддержки.
- Тарифы на коммунальные платежи. Ниже, чем в коммерческой собственности. Строго контролируются правительством. В среднем их повышают раз в год.
- Налоги. Раз в год нужно платить 0,1% от кадастровой стоимости. В старом фонде платеж может составить всего несколько сотен рублей.
- Государственная помощь при покупке. Доступны льготные ипотеки с государственной поддержкой в банках. Можно использовать материнский капитал.
- Налоговый вычет. Можно сэкономить на налогах 13% от налогооблагаемой базы, максимум до 2 млн. рублей. После 2014 года снято ограничение на количество налоговых вычетов. Теперь они доступны до достижения максимальной суммы.
- Изъятие за долги. Единственное жилье неприкосновенно. Оно остается в вашей собственности в любом случае. Исключение, если квартира все еще в ипотеке.
- Инфраструктура вокруг дома. Требования к ней прописаны в градостроительных правилах и федеральных законах. Вокруг жилых домов обязательны поликлиники, школы, детские сады и так далее. Владельцы квартир живут в благоустроенных районах.
Есть у квартир и несколько недостатков:
- Выше стоимость. По сравнению с апартаментами, они стоят дороже. Так застройщик компенсирует затраты на строительство дома и инфраструктуры по нормативам.
- Ежемесячные отчисления на капитальный ремонт. Придется постоянно платить на будущее. Зато, когда наступит естественный износ дома, его починят из накоплений.
Квартира – для тех, кому нужно удобное место для проживания.
Практически у любого застройщика есть похожие планы. На них показана инфраструктура вокруг нового дома. Но даже если жилой комплекс сдается на пустыре, то постепенно вокруг него вырастут детские сады, школы и поликлиники
Подробности по особенностям апартаментов
Преимуществ у апартаментов не так много:
- Они дешевле. В среднем стоят на 30% меньше квартир. Это связано с экономией застройщика на инфраструктуре и сниженными требованиями к самой недвижимости.
- Нет отчислений за капитальный ремонт. Небольшая ежемесячная экономия. Но когда наступит естественный износ дома, платить за ремонт придется всем собственникам из своего кармана. Расходы могут получиться большими.
А вот недостатков куда больше:
- Управление домом. В любой момент может появиться мажоритарный собственник. Владелец магазина или гостиницы, занимающей 51% площади. Он начнет лично принимать решения. Выбирать повышенные тарифы, распоряжаться придомовой территорией, нанимать дополнительный персонал. А расходы лягут на всех собственников.
- Содержание общедомового имущества. Проблемы вытекают из предыдущего пункта. Может получиться так, что платить вы будете за то, чем не пользуетесь. За консьержа в холле бизнес-центра на первом этаже или уборку проходов между магазинами. Все зависит от управляющей компании или мажоритарного собственника.
- Возможное использование жилья. В любой момент соседние апартаменты могут стать ночным клубом, посуточной гостиницей или репетиционным залом молодежной группы. Без согласований с другими собственниками. В коммерческой недвижимости куда меньше ограничений по шуму в ночное время. И с громкими соседями нельзя ничего сделать.
- Регистрация по месту жительству. Только временная регистрация на 5 лет с продлением. Поэтому у вас не будет доступа к местным льготным программам и помощи от регионального правительства.
- Коммунальные платежи. Гарантировано платить придется по повышенному на сумму НДС тарифу. Это где-то на 20% больше, чем в квартире. Остальное зависит от мажоритарного собственника.
- Повышенная налоговая ставка. Ежегодно нужно платить 0,5% от кадастровой стоимости. Обычно апартаменты стоят дешевле, поэтому налог может получиться меньше, чем за квартиру.
- Государственная помощь в покупке и налоговые вычеты. Ничего такого нет. Платить придется за все из своего кармана.
- Изъятие за долги. Апартаменты считаются коммерческой недвижимостью. Поэтому их могут забрать за долги. Даже если вам больше негде жить.
- Инфраструктура вокруг дома. Жестких требований у надзорных органов нет. Поэтому рядом может не оказаться поликлиники, школы, детского сада.
Апартаменты – это больше инвестиция. Выбирать их первым жильем рискованно, так как можно сэкономить 300 тысяч рублей, а потерять миллион.
Это проект апартаментов. Красиво снаружи, удобно внутри и даже есть немного дворовой инфраструктуры. Но всегда есть риск заснуть в доме с апартаментами, а проснуться в небольшом гостиничном комплексе
Подводя итоги
Смотрите на апартаменты, как на инвестиционный инструмент. Иначе это очень рискованное вложение, грозящее большими проблемами.
Покупайте их, когда уже есть квартира для проживания. Вы сможете сдавать апартаменты и получать с этого доход. Ситуация в доме изменилась, там стало шумно из-за бизнеса? Тоже измените назначение апартаментов. Например, начните сдавать их малому бизнесу.
В эту стратегию отлично вписывается отсутствие требований к инфраструктуре. Вы сможете купить недвижимость для сдачи в престижном районе, где просто нельзя строить жилой дом. И получите очередь из арендаторов.
Помните – каждая ситуация уникальна. Поэтому лучше проконсультироваться с риэлтором, чтобы получить точное представление о недвижимости в вашем регионе и сделать правильный выбор.
