Перепланировка квартиры: что можно узаконить, что запрещено, с какими перепланировками можно взять квартиру в ипотеку

Перепланировка квартиры – все работы, которые нужно вносить в технический паспорт помещения. Перенос труб, отопления, стен, создание новых дверных проемов.

Перепланировку согласовывают с БТИ и с ЖИлинспекцией. Показывают планы и результаты работ инженерам, комиссиям и проверкам. За игнорирование законов – суд, штраф, переделка всего обратно. Иногда выселение, продажа квартиры с торгов.

Мы собрали подробности о перепланировке и рассказываем:

• Куда идти за разрешением и сколько его ждать.
• Какие документы взять с собой.
• Какие законы посмотреть, чтобы в БТИ не обманули.
• Какая перепланировка разрешена.
• Какая перепланировка запрещена.
• Как накажут нарушителей.

Помните, кто соблюдает законы – спит спокойно в квартире с перенесенными стенками.

Какие законы регулируют перепланировку

Перепланировку жилых помещений регулируют на федеральном и региональном уровне.

Федеральные законы работают на всю страну.

Жилищный Кодекс Российской Федерации. Определяет общий порядок работ по перепланировке: куда, какие документы подавать, что должны чиновники и заявители, как наказывать нарушителей. Вся информация в разделе 1, глава 4.

СанПиН 2.1.2.2645-10. Рассказывает требования к жилым помещениям. Как и что строить, чтобы жить комфортно и здорово. Отклоняют все перепланировки, которые нарушают СанПиН.
Эти 2 закона – основа. Они действуют всегда.

На региональном уровне дополнительно действуют ограничения из постановлений правительства. Например, для Москвы постановление правительства Москвы от 25 октября 2011 года N 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».

В них конкретно рассказывают, что можно и нельзя делать: расширять лоджии, переносить мокрые зоны, делать антресоль больше 40% площади помещения. Предусматривают не все. Постановления правительства дополняют почти каждый год, закрывая лазейки и разночтения.

Аналогичные акты есть в разных регионах. Они уточняют требования федеральных законов.

Где искать местные законы про перепланировку

Местные законы часто закапывают в глубинах муниципальных сайтов. Чем меньше регион, тем сложнее их откопать.

Рекомендуем проверить сайты:

• правительства области;
• жилищной инспекции;
• министерства ЖКХ;
• БТИ.

Обычно законы опубликованы скопом. Без деления по категориям. Поэтому рекомендуем искать по муниципальным сайтам по слову «перепланировка». Его пишут в названии документа.

Не найдете документы, сходите в БТИ. Они подскажут, где смотреть и что делать.

Можете сразу заказать проект перепланировки в проектной организации. Все равно потом придется делать для запроса разрешения. Проектировщики скажут, что можно сделать с учетом местных законов. Проверьте, что у организации есть допуск СРО. Без него проект – бесполезная бумажка.

За разрешением на перепланировку на «Госуслуги», в МФЦ или БТИ

Получить разрешение на перепланировку можно через «Госуслуги», МФЦ или БТИ.

Работать через «Госуслуги» и МФЦ удобнее. Быстрее, точный список документов, все по инструкции.

Результат за 1-2 захода. Если заранее собрали все документы, то сразу отдаете и ждете решение 51 день.

Точный список документов. Сотрудник МФЦ выдает список, вы собираете по нему документы. Ничего сверх этого не просят. Потому что у сотрудников инструкция.

Все по инструкции. Пришли, получили список, вернулись, отдали документы. Никаких придирок, как в некоторых застрявших в советских временах государственных учреждениях. Задача сотрудника – принять документы и выдать расписку.

В теории, в БТИ тоже самое. Но есть риск попасть в отдел советской закалки. Легендарные очереди, неправильные списки документов, внезапные перерывы. Проверка заявителя на прочность. В больших городах обычно такого нет, но зачем рисковать?


Подавать документы лучше через МФЦ. Все быстро, по инструкции, без внезапных перерывов. Сэкономите время и силы

Решение за 45 дней и 3 дня на отправку документов

Выдать решение должны за 45 дней. Требования ЖК РФ, раздел 1, гл. 4, ст. 26, п. 4. Если подавали документы через МФЦ, добавьте 3 дня на пересылку. Плюс 3 дня на отправку ответа. Максимальный срок по закону – 51 день. Ориентируйтесь на это число.

Прошел 51 день, а ответа нет? Позвоните в БТИ. Оно объяснит причину. Будет уклоняться от своих обязанностей – жалоба в прокуратуру и правительство напомнит о важности соблюдения сроков.

Какие документы нужны для перепланировки

• Заявление о перепланировке по форме. Образец на сайте «Госуслуги», в БТИ или МФЦ.
• Документы на право собственности. Договор купли продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство. Берите документы, которые получили вместе с квартирой.
• Проект перепланировки. Нужно заказать в проектной организации с допуском СРО. Иначе получите бесполезную бумажку.
• Технический паспорт квартиры. Для квартир, купленных до 1998 года, если их не занесли в ЕГРН.
• Согласие всех, кто зарегистрирован в квартире. Даже временно отсутствующих. Согласие в письменной форме без шаблона.

Внимание! Если дом – памятник архитектуры, истории или культуры, зайдите в местный орган, занимающийся охраной таких построек. Он должен разрешить переустройство. Если информация о квартире есть в ЕГРН, не ходите. Чиновники сами получат разрешение.

Иногда нужно согласие собственников этажом ниже на перепланировку. Вам скажут, если потребуется такое разрешение.

Перепланировку с использованием общей собственности согласовывают общим собранием. В Москве результаты голосования проверяют повторно. Для исключения подлогов и фиктивных собраний.

Остальные документы БТИ запросит у других ведомств. Требовать у заявителя что-то сверх списка – нарушение закона.

Вот такие дома могут запретить переделывать. Даже изнутри. Потому что архитектурная ценность

В перепланировке отказали – идите в суд

В перепланировке могут отказать. Но не всегда это законно.

Отказ обязательно обосновывают нормативными актами. Посмотрите их, сравните с тем что видите в квартире. Написали правду? Тогда уберите спорные моменты из проекта и подайте заявление снова.

Не согласны с написанным? Идите в суд. Рекомендуем обратиться к юристу. Он составит правильное исковое с учетом местных нормативных актов и обоснует вашу позицию. Сделать это самостоятельно можно, но сложно. Потому что нужно учесть региональные законы. Они хорошо спрятаны на местных муниципальных сайтах и сильно влияют на решение суда.

Пошаговая инструкция перепланировки квартиры

1. Заказываете услугу через «Госуслуги», МФЦ или БТИ.
2. Сдаете документы.
3. Получаете разрешение на перепланировку.
4. Делаете ремонт.
5. Получаете в БТИ технический паспорт.
6. Вызываете комиссию. Она проверит соответствие ремонта проекту, подготовит и передаст дальше акт.
7. Получаете в БТИ технический план.
8. Сдаете технический план в кадастровую палату.

Если запутаетесь, спрашивайте у чиновников. Они скажут, куда сдавать документы.

Разрешенная перепланировка квартиры: все, что не мешает другим

Переделать можно все, что не мешает другим жильцам.

• Отдать квадратные метры коридоров и кладовок жилым комнатам.
• Убрать, перенести или сделать проем в ненесущих стенах.
• Сделать кухню-нишу. Микрокухню на 5 м2. На 1 этаже ее можно сделать где угодно, на последнем – отдать часть площади санузлов. На остальных этажах сложнее. Кухню придется оставить на месте. Но можно урезать ее размер.
• Утеплить балкон. С остеклением есть нюанс. В Санкт-Петербурге нужно менять окна на аналогичные по цвету и конструкции или согласовывать переделку с архитектурой. Такие особые требования ищите в региональных законах.
• Сделать проем в несущей стене. Если конструкция дома выдержит. Могут потребовать укрепить стену.
• Устроить дополнительный санузел. На 1 этаже без проблем. На остальных – если его оставят в пределах мокрых зон.
• Сделать отдельный вход в квартиру.
• Объединить квартиры. Даже с проемом в перекрытии, если квартиры на разных этажах. Согласовать сложно, но можно.

Разрешить могут многое. Поэтому рассказывайте идеи проектной организации и смотрите, что реально сделать.


Укрепление проема несущей стены. Железные балки перераспределяют нагрузку, чтобы дом оставался надежным

Запрещенная перепланировка квартиры: все, что мешает другим жильцам

Запрещено все, что вредит дому, жильцам или соседям.

Нельзя:

• Переносить санузлы так, что они будут над кухней или жилыми комнатами.
• Переносить жилые комнаты под санузел или кухню.
• Переносить кухни под санузел.
• Объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату.
• Делать выход из санузлов в комнату или кухню.
• Заделывать отопление, канализацию и водопровод в стену.
• Монтировать теплые полы на балконе или лоджии.
• Захватывать общее имущество – коридор, кладовку.
• Сносить несущие стены.
• Закрывать вентиляционные каналы.
• Подключать теплый пол к общему отоплению.
• Переделывать что-то на чердаке. В некоторых регионах отмечают, что там нельзя делать голубятни.

Запрещена любая переделка, которая делает помещение непригодным для проживания. Из-за недостаточного освещения, вентиляции или свободной площади.


Нельзя делать то, что разрушит дом. Сносить несущие стены, делать штробы под проводку в горизонтальных швах панелей или внутренних панелях.

Задайте себе вопрос: переделка повысит риск обрушения дома, затопления соседей или сделает помещения непригодным для жизни? Можете хоть раз сказать «да», тогда перепланировку скорее всего запретят.

Наказание за незаконную перепланировку: штраф, переделка или выселение

Минимальное наказание за незаконную перепланировку – штраф в 2-2,5 тыс. рублей.

Максимальные наказания жестче: переделка до начального состояния, частичный откат изменений, ограничение на выезд заграницу, выселение и продажа квартиры с торгов.

Переделка до начального состояния. Все, что сделали – вернуть. Придется снимать отделку и делать черновые работы. Это дополнительные расходы.

Частичная переделка для согласования. Почти, как в прошлом варианте, только делать и тратить меньше.

Ограничение на выезд за границу до узаконивания перепланировки. Это точно действует в Москве. Мосжилинспекция и Служба судебных приставов заключили соглашение, чтобы прижать любителей нелегальных переделок.

Выселение и продажа квартиры с торгов. Такое разрешено ЖК РФ. Крайняя мера, если собственник отказывается переделывать квартиру. Тогда его выселяют, продают с торгов с требованием новому собственнику вернуть все в начальное состояние. Из стоимости продажи вычитают затраты на восстановление квартиры, остаток передают бывшему собственнику.

Суровое наказание, но применяют его редко. Обычно заставляют убрать незаконные перепланировки. Но лучше не рисковать.

Наказания за незаконную перепланировку жесткие. Они значительно перекрывают экономию в 10 тыс. рублей на подготовку проекта и 1-2 дня чистого времени на походы в МФЦ и БТИ.

Лучше узаконить перепланировку и спать спокойно. Чем рисковать квартирой.

Кто может сообщить о незаконной перепланировке

Незаконную перепланировку можно скрывать годами. Пока она безопасна и не мешает соседям.

Обычно ее обнаруживают по: проблемам у других жильцов, разрушению дома, результатам посещения квартиры сотрудником УК.

Начались проблемы у соседей. Хуже тянет вентиляция, капает с потолка, из-за разницы температур на балконе появилась капель. Соседи вызывают УК, мастера находят причину. Дальше жалоба в жилищную инспекцию и БТИ.

Начались проблемы с домом. Трещины на фундаменте или стене. Любые конструктивные разрушения вызывают подозрения. Коммунальщики ищут источник проблем. Обычно так выявляют серьезные переделки.

Владелец квартиры с перепланировкой вызвал представителя УК. На ремонт батареи, проверку вентиляции и другие типовые работы. Добросовестный сотрудник должен заметить переделку и сообщить о ней.

После обнаружения незаконной перепланировки можно забаррикадироваться в квартире. Закрыть двери, никого не пускать. Но если переделка вызвала проблемы – протечку или разрушение дома, то в квартиру попадет целая делегация. Представители жилинспекции, УК, полиции, соседи. С разрешением суда на проникновение.

Дальше все по худшему сценарию. Штраф, переделка до начального состояния. Никаких поблажек.

Какие перепланировки подходят под ипотеку

Банк узнает о ней из оценочного альбома. Оценщик там отметит наличие переустройства, его характере, возможно ли узаконить и сколько будет стоить процедура согласования с гос. органами. Теоретически банк может пропустить любую перепланировку, т.к. никаких запретов на регистрацию переделанной квартиры нет. Однако, серьезная переделка влияет как на физическую прочность квартиры, так и на её ликвидность. Поэтому банк не берет квартиры с серьезными перепланировками по этим соображениям. 

Однозначно многие банки возьмут в залог квартиры с: 

• объединением санузла
• переносом дверного проема в не несущей стене
• демонтажом старых дсп-шкофов от застройщика
  
• остеклением балкона
• уменьшением/увеличением комнат за счет переноса не несущей стены.

В любом случае банк возьмет у заемщика письменное обязательство узаконить перепланировку или привести все в соответствии с поэтажным планом в срок от полугода до года. 

Коротко о главном

• Заказать согласование перепланировки можно через «Госуслуги», МФЦ, БТИ. Через «Госуслуги» и МФЦ быстрее и удобнее.
• Согласовать все должны за 45 дней. Со всеми законными задержками за 51 день. Нарушают сроки – жалуйтесь.
• Перепланировка обязательно безопасная для жильцов и дома. Разрешают только безвредные переделки.
• Наказания за незаконную перепланировку жесткие. Можно отделаться штрафом и откатом части изменений. А можно оказаться без квартиры, потому что ее продадут с торгов. Лучше все узаконить.
• Незаконную перепланировку найдут. Скрывать ее не получится. Особенно, если дом обслуживает ответственная УК.

Хотите улучшить квартиру, действуйте по закону. Нарушения заканчиваются плохо – оплатой ремонта соседям, капитальным ремонтом всего дома, судом. Платить за все это придется тому, кто вызвал разрушения. Расходов будет минимум в 10-20 раз больше, чем 10 тыс. рублей на подготовку и согласование проекта.