Юридические риски при покупке вторичной недвижимости

Мы попросили риэлторов перечислить самые распространенные юридические риски при покупке вторичной недвижимости. Список оказался немаленьким. 

1. Не включенные несовершеннолетние дети в приватизацию

Вот представьте: вам понравилась квартира. Первичные документы - приватизация 1996 года, с момента сделки прошло 21 год. Вроде лучше документов не придумаешь. Но все портят дети (точнее могут испортить), которые были прописаны в квартире, а родители их не включили в число собственников (так часто делали в 90-е, чтобы у детей осталось право приватизировать квартиру в будущем). Сделка с такой квартирой является очень рискованной. 

2. Свежее наследство

Свежее наследство (1-3 года  момента смерти) - это всегда большой риск, даже если продавать будут по полной стоимости. Риск связан с тем, что весь круг наследников выявить практически невозможно. К тому же нотариусы этим даже не занимаются. Поэтому вероятность, что кто-то заявит о своих правах на недвижимость, очень велика.
  

3. На момент сделки в квартире прописаны “отказники” в приватизации

Риск в том, что если данные лица добровольно не захотят выписываться после сделки, то ни какими способами их не заставить это сделать. Ст.31 ЖК РФ.

4. Продавец недвижимости - очень престарелый 

В таких случаях сам продавец или его родственники (или другие заинтересованные лица) могут оспорить сделку по причине того, что в момент сделки продавец не осознавал своих действий.

5. Квартира куплена с помощью материнского капитала (погашение ипотеки), но доли на детей не выделены

Если продавцы не выделили доли детям и продали квартиру, то в будущем заинтересованное лицо: повзрослевшие дети или органы опеки могут оспорить данную сделку. 

6. Собственник находится в стадии банкротства

С 2015 года появилась еще одна заморо...ка сложность в приобретении недвижимости. Поэтому если продавец признан банкротом, то отчуждение его недвижимого имущества возможно только на основании заявления финансового управляющего. Будьте внимательны и здесь. 

7. Оформление договора не по полной стоимости 

Когда продажа оформляется с занижением стоимости в договоре (чтобы не платить 13%), то при расторжении договора, покупатель сможет рассчитывать только на эту сумму. А разница может быть огромной. 

8. Неоформленное наследство

Имеется ввиду такая ситуация: квартира приобретена в браке, но оформлена на одного супруга (для примера: на жену). Муж умирает. А наследство не открывают по причине того, что муж не был “собственником”. Это очень распространенное заблуждение, т.к. имущество приобретенное в браке, но оформленное на одного из супругов, все равно принадлежит обоим - обязательная супружеская доля. Поэтому если наследники появятся, то отсудят все, что причитается по закону.

9. Квартира давно куплена в совместном браке, оформлена на одного, развод

Но потом супруги развелись и не разделили имущество. При покупке данной недвижимости обязательно надо брать согласие у бывшего супруга на продажу. И отговорки, что прошло более трех лет, не проходят. Т.к. три года отсчитываются с момента, когда супруг узнал/узнала о причитающейся доли, а это, как вы понимаете, может произойти когда угодно. 

10. Выписанные лица в места лишения свободы 

Классика жанра: члена семьи отправили исправляться в тюрьму, а родственники приватизировали за это время квартиру. По возвращении этот человек доставит не мало проблем, купившим такую квартиру.

11. Продажа по доверенности

Очень часто мошеннические сделки осуществляются именно с использованием доверенности. Дело в том, что доверенность можно как дать, так и отозвать. Получается, что если на момент сделки доверитель отозвал доверенность, то сделка окажется недействительной. 

Как видите рисков очень много. А если у квартиры богатая история с переходом прав, то основания для расторжения могут быть не только по актуальным правам, но и по предыдущим. Поэтому самостоятельно заниматься покупкой недвижимости очень опасно. Лучше доверить свою покупку профессионалам рынка недвижимости - риэлторам, которых много на нашем сайте.