Налог для самозанятых. Как легально сдать квартиру в наём? Самозанятость и аренда жилья

В соответствии с новым законом о налоге на профессиональную деятельность самозанятые лица могут зарегистрироваться и начать сдавать недвижимость в аренду официально, платя пониженный налог. При этом регистрация очень простая и не требует посещения налоговой.

Существует четыре способа оформить статус самозанятого через интернет:

• в мобильном приложении “Мой налог”;
• через портал Госуслуг;
• на сайте ФНС РФ;
• в мобильном приложении одного из уполномоченных банков.

Речь идёт о сдаче в аренду только жилой недвижимости: дома, квартиры, тогда как нежилые объекты, вроде земли, торговых площадей, гаража, офиса, мастерской самозанятым сдавать нельзя. Этот вид деятельности доступен и государственным служащим. Зарегистрироваться в качестве самозанятого можно бесплатно, пока идёт поиск жильцов или в первый день действия договора аренды.

В случае, когда жильё находится в совместной собственности супругов, достаточно одному из них стать самозанятым, чтобы платить налог по сниженной ставке. Также статус самозанятого позволяет сдавать внаём объекты недвижимости, собственником которых он не является, для этого нужно заключить договор субаренды.

Статус самозанятого даёт ряд преимуществ при сдаче недвижимости в наём:

• данная деятельность абсолютно легальна;
• можно заключать договоры с клининговой или другими компаниями;
• для расчётов не требуется кассовый аппарат, чеки формируются автоматически при внесении информации об оплате в приложении или на сайте ФНС;
• отсутствуют отчисления в Пенсионный фонд, они остаются на усмотрение арендодателя;
• налоговая ставка останется неизменной в течение десяти лет с момента вступления в силу данного закона;
• не нужно вести строгую отчётность перед налоговой службой; 
• в случае ущерба имуществу можно обратиться в суд, если арендаторы, например, сломали технику, не заплатили арендную плату или нарушили другие условия договора.

Для арендаторов официальное оформление договора с самозанятым тоже имеет свои плюсы, такие как: 

• прозрачность расчётов, ведь все платежи фиксируются в приложении и документируются чеком;
• защита интересов в случае нарушения договора арендодателем;
• возврат залога после окончания срока найма.

Как зарегистрироваться самозанятому

Зарегистрироваться в качестве самозанятого можно как в отделениях ФНС, так и не выходя из дома.
Для удобства можно воспользоваться приложением от ФНС “Мой налог”, достаточно ввести свои паспортные данные в личном кабинете, программа сама свяжет их с ИНН и зарегистрирует вас как самозанятого.

Информация о средствах, полученных в качестве арендной платы, вносится через приложение или в личном кабинете на сайте налоговой, даже если оплата была наличными. При этом можно сочетать разные способы фиксации дохода: вносить часть данных в приложении, а часть - через сайт налоговой, так как вся информация о платежах синхронизируется.

После внесения данных формируется чек, который можно распечатать или отправить в электронном виде на почту или на телефон квартиросъёмщику. Также он может считать QR-код с вашего телефона. Предоставленный ИНН нанимателя позволит определить, является он физическим или юридическим лицом, в соответствии с чем определяется размер ставки. Налог начисляется автоматически в приложении и не требует самостоятельного расчёта. Также можно настроить автоплатеж. В случае, когда налог за месяц меньше 100 рублей, эта сумма прибавляется к платежу в следующем периоде.
Если вы по каким-то причинам перестали сдавать жильё, можно отправить заявление в налоговую через приложение, и статус самозанятого будет отменён на следующий день.

Налоговая ставка для самозанятых при сдаче жилья в аренду

 
Налоговая инспекция самостоятельно рассчитает сумму налога и пришлёт уведомление налогоплательщику.
Ежемесячные отчисления составят 4% в случае сдачи жилья физическому лицу: так, к примеру, если арендная плата за однокомнатную квартиру 20 000 рублей, то налог составит всего 800 рублей в месяц, тогда как при ставке НДФЛ 13%, это было бы 2 600 рублей.

В случае, когда нанимателем является юридическое лицо, налоговая ставка будет 6%. Если заказ на аренду поступает через агентство недвижимости или интернет-агрегатор, то ставка также составит 6%, так как оплата производится организацией.

Налоговый вычет

При регистрации в качестве самозанятого гражданам предоставляется налоговый вычет в количестве 10 000 рублей. 

Соответственно налоговая ставка c 4% уменьшается до 3%, а c 6% уменьшается до 4%. Расчёт ставок производится  автоматически. В случае, если годовой  доход от профессиональной деятельности превышает 2,4 млн рублей, самозанятый лишается своего статуса и налоговая ставка для него составит 13%. Нужно понимать, что если месячная арендная плата за квартиру или дом превышает 200 000 рублей, годовой доход будет больше 2, 4 млн, следовательно, придётся платить 13% НДФЛ.

Чтобы вернуться к пониженной ставке, в следующем календарном году можно заново зарегистрироваться как самозанятому. Если гражданин оформляет статус самозанятого, при этом  работая по найму, его зарплата не учитывается при расчёте налога, и трудовой стаж не прерывается. Так же не учитываются и другие поступления на банковский счёт, которые не были заявлены как профессиональный доход. 

Как учитывать коммунальные платежи при оплате налога?

Коммунальные платежи в договоре указывают двумя способами: фиксированной суммой либо по показаниям счётчиков.
Если коммунальные платежи фиксированные и входят в сумму арендной платы, налог с них придётся заплатить, так как они являются доходом арендодателя. В случае, когда оплата коммунальных услуг осуществляется согласно показаниям счётчика, налог с этой суммы платить не нужно.
 
Кроме арендной платы и коммунальных платежей арендодателю, как правило, оставляют так называемый страховой депозит или залог на случай ущерба имуществу или нарушения условий договора. В ситуации, когда по окончании аренды страховой депозит полностью возвращается нанимателю, с него налог не платится. Если имущество было повреждено, сумма ущерба вычитается из залога, и с этой суммы взимается налог.
 
Например, во время проживания арендаторов была сломана стиральная машина, ремонт которой обошёлся в 5 000 рублей, арендодатель удерживает эту сумму из залога, заплатив при этом 200 рублей налога.

Имущественный вычет при продаже недвижимости

Самозанятые, сдававшие жильё в аренду, также освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже.

Налоговое законодательство в некоторых случаях освобождает собственника жилья от уплаты НДФЛ, если он владел квартирой больше трех или пяти лет. Разница в сроках владения зависит от способа, которым была приобретена недвижимость: была ли получена в подарок, перешла по наследству или же была куплена. 
  
Подводя итог, можно сказать, что новый закон работает, защищая интересы граждан, делая прозрачной и безопасной деятельность на рынке недвижимости.